Arrest Grondwettelijk Hof dd. 20.02.2020: Appartementseigendom: De meerderheidsvereiste van 4/5e voor afbraak en heropbouw (art. 577-7 BW) vernietigd

Op 20.2.2020 werd door het Grondwettelijk Hof een arrest geveld betreffende de meerderheidsvereiste van 4/5 die met het nieuwe appartementsrecht werd ingevoerd om het mogelijk te maken - onder bepaalde voorwaarden - te beslissen tot afbraak en heropbouw van gebouwen.

Het Hof heeft deze wettelijke bepaling (art. 577-7, §1, 2° BW) vernietigd.

Nu voormelde bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht stelt het Hof dat een bijkomende garantie dient opgelegd te worden.

Deze garantie houdt in dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig dient te maken bij de Vrederechter. Het is de Vrederechter die de wettigheid van de beslissing tot afbraak en heropbouw zal beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie in geval van afstand van het eigendomsrecht door een mede-eigenaar.

***

De bestreden bepaling heeft betrekking op de vereiste meerderheden in de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsgebouw.

In sommige gevallen beslist de algemene vergadering bij gewone meerderheid, in andere gevallen bij gekwalificeerde meerderheid (twee derde of vier vijfde van de stemmen), in nog andere gevallen is eenparigheid van stemmen vereist.

Artikel 577-7, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek vermeldt de aangelegenheden waarover bij een meerderheid van vier vijfde van de stemmen wordt beslist.

Waar normaal de regel van eenparigheid van stemmen geldt voor de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw is slechts een meerderheid van vier/vijfde van de stemmen vereist om te besluiten:

« h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van:

• hygiëne of

• veiligheid of

• wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie….».

De bestreden bepaling voorziet met andere woorden in een uitzondering op de regel van eenparigheid van stemmen wanneer er gegronde redenen bestaan van hygiëne of van veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Deze bepaling werd aangevochten bij het Grondwettelijk Hof onder meer omwille van discriminerende inmenging in het eigendomsrecht.

***

Het Grondwettelijk Hof is van oordeel dat de wetgever weliswaar rekening heeft gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw, door slechts in de drie gemelde gevallen af te wijken van de vereiste van eenparigheid van stemmen en door in een mogelijkheid van afstand van de kavel mits vergoeding te voorzien.

Niettemin stelt het Hof dat om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op ongestoord genot van de eigendom, de wetgever in bijkomende garanties dient te voorzien.

Aldus heeft het Grondwettelijk Hof de bestreden bepaling vernietigd.

Nu voormelde bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht stelt het Hof dat een bijkomende garantie dient opgelegd te worden. Deze garantie houdt in dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig dient te maken bij de Vrederechter. Het is de Vrederechter die de wettigheid van de beslissing zal beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie in geval van afstand van het eigendomsrecht door een mede-eigenaar.

***

Met dit arrest erkent het Grondwettelijk Hof heel uitdrukkelijk het algemeen belang dat de wetgever voor ogen had door ingevolge een versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, de renovatie van het verouderde gebouwenpark te stimuleren, de aanpassing ervan aan de wettelijke normen te bespoedigen en op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. Tegelijkertijd voorziet het Hof toch de gemelde bijkomende garantie door de VME op te leggen de zaak aanhangig te maken bij de Vrederechter.

voor vragen omtrent het appartementsrecht of andere aspecten van het vastgoedrecht kan u steeds terecht bij de leden van de werkgroep Ondernemend vastgoed.