Wet Breyne. Wat gedaan bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen indien de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt?

In de praktijk vindt de voorlopige oplevering van de privatieve delen doorgaans plaats voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De vraag kan gesteld worden of men de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt. De Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel oordeelde op 22 april 2016 bevestigend. De voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist immers, aldus de rechtbank, dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. de rechter zal evenwel steeds de situatie in concreto dienen te beoordelen.

Bij de aankoop van een nieuwbouwappartement onder het regime van de woningbouwwet, gebeurt de voorlopige en de definitieve oplevering van de privatieve delen en de gemeenschappelijke delen afzonderlijk.

De oplevering van de privatieve delen is een aangelegenheid van de individuele appartementseigenaar, alwaar de oplevering van de gemeenschappelijke delen de gezamenlijke mede-eigenaars aanbelangt.

De oplevering van een appartementsgebouw is derhalve viervoudig, waarbij de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen krachtens de wet dient plaats te vinden vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen (Artikel 9 Wet Breyne).

De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal echter in de praktijk vaak op een eerder tijdstip plaatsvinden dan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Voor de koper is de voorlopige oplevering van de privatieve delen immers vaak van groter belang aangezien de koper alsdan de sleutels in ontvangst kan nemen, de inrichting van het appartement kan aanvatten en zijn of haar intrek kan nemen in het appartement.

Ook de bouwpromotor heeft er baat bij dat de privatieve delen zo spoedig als mogelijk worden opgeleverd aangezien de voorlopige oplevering bepalend is voor de leveringstermijn van het goed. De voorlopige oplevering houdt immers de vaststelling in dat de werken zijn beëindigd (met uitzondering van nog kleine uit te voeren werken of herstellingen waarvoor een voorbehoud kan worden gemaakt), waardoor de bouwpromotor geen vertragingsboetes verschuldigd zal zijn of deze niet meer zullen oplopen.

Indien in voorkomend geval de gemeenschappelijke delen zo goed als afgewerkt zijn, met uitzondering van dat likje verf aan de muren (wat naderhand het resultaat van de verhuis van de meubels van de eigenaars kan verbergen), doet er zich in principe geen probleem voor.

Anders is het wanneer de koper wordt uitgenodigd voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen terwijl de gemeenschappelijke delen niet of onvoldoende afgewerkt zijn. Ter illustratie kan verwezen worden naar de situatie waarbij de gemeenschappelijke delen nog niet voldoen aan de voorschriften inzake de brandveiligheid of de privégedeelten slechts beperkt toegankelijk zijn wegens de onafgewerkte staat van de gangen of wegens het nog niet-operationeel zijn van de lift.

De vraag stelt zich in dit geval of men als koper de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen tekortkomingen vertonen of nog niet in voldoende staat van afwerking zijn?

De voorlopige oplevering van de privatieve delen heeft immers enkel betrekking op de privédelen en de staat van afwerking van deze privédelen, niet op de gemeenschappelijke delen.

Anderzijds impliceert de voorlopige oplevering de erkenning van de bewoonbaarheid en bruikbaarheid van het pand. Indien de onafgewerkte staat van de gemene delen niet toelaat dat u uw privatieve delen kan gebruiken of bewonen, komt het meer dan rechtvaardig voor dat u de voorlopige oplevering van uw privatieve deel eveneens kan weigeren. De onafgewerkte staat heeft in dit geval immers tot gevolg dat u niet het genot bekomt van uw private delen zoals men mag verwachten bij de voorlopige oplevering ervan.

Ook de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel was deze mening toegedaan en oordeelde op 22 april 2016 dat voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist is dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. Het is immers ondenkbaar dat een privatief deel zou worden opgeleverd als er essentiële delen van de gemeenschappelijke delen (toegangsdeuren, liften enz.) zouden ontbreken. Ook de omstandigheid dat de gemeenschappelijke delen niet beantwoorden aan bepaalde veiligheidsvoorschriften, kan de normale ingebruikname van de privatieve delen aantasten en als zodanig de voorlopige oplevering ervan verhinderen.

Er kan worden besloten dat men in principe toegelaten is de voorlopige oplevering van de private delen te weigeren indien de gemeenschappelijke delen nog niet voldoende zijn afgewerkt en het daadwerkelijk en nuttig gebruik van de privatieve delen in het gedrang komt.

De situatie en de ernst ervan dient in concreto te worden beoordeeld, waardoor er vanzelfsprekend steeds enige voorzichtigheid is geboden.

Tot slot dient te worden meegegeven dat u de weigering om tot oplevering over te gaan samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis dient te brengen van de verkoper of de aannemer bij een ter post aangetekende brief, ook indien er een proces-verbaal van weigering van oplevering werd opgesteld (art. 2 Uitvoeringsbesluit Wet Breyne).

Indien u geconfronteerd wordt met voorgaande situatie en u hierover graag bijkomende informatie wenst te vergaren, kan u steeds terecht bij de werkgroep Ondernemend vastgoed.