De onteigening van bufferzone, voor een peulenschil of aan de werkelijke grondprijs?

Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen een billijke en voorafgaande schadeloosstelling.

Waaruit deze schadeloosstelling bestaat, kan voer zijn voor discussie, zeker voor bufferzones of zones waarop een bouwverbod rust.

Het Hof van Beroep te Antwerpen boog zich recentelijk nog over de vraag aan welke vierkante meterprijs de onteigening van een bufferzone moet vergoed te worden.

Meer concreet werd overgegaan tot onteigening van een gedeelte van een perceel gelegen in een bedrijvenzone met een totale oppervlakte van 6 700m², waarvan 1 000m² werd onteigend .

De onteigenaar bood voor de onteigening van de grond een vergoeding aan van 10% tot 25% van de gemiddelde grondprijs. De aangestelde gerechtsdeskundige begrootte de vergoeding op zo’n 50% van de gemiddelde grondprijs, rekening houdend met de ligging in bufferzone.

De eerste rechter volgde deze stelling niet, een gegeven dat thans wordt bevestigd door het Hof van Beroep te Antwerpen.

***

Het Hof van Beroep stelt dat de onteigende recht heeft op een billijke schadeloosstelling, die elke schade voortspruitende uit de onteigening moet dekken, om hem in de mogelijkheid te stellen zich opnieuw in te richten alsof er geen onteigening was geweest. Niet alleen de waarde van de grond of de gebouwen moet worden vergoed maar tevens alle rechtstreekse of onrechtstreekse schade die het noodzakelijk gevolg is van de onteigening.

Het Hof stelt dat het kunstmatig is om voor de waardebepaling het terrein op te splitsen in bouwgrond en bufferzone: bij de aankoop van een perceel wordt één globale prijs gevraagd, er wordt niet minder per m² gevraagd voor de strook die in bufferzone is gelegen. De inneming zou ook nooit apart worden verkocht.

Niet enkel de bebouwbare oppervlakte dient aldus te worden gerekend aan de gemiddelde grondprijs. De waarde van de onteigende grond waarop een bouwverbod rust, moet ook berekend worden op basis van de gemiddelde grondprijs.  

Of het bouwverbod het gevolg is van een wettelijke erfdienstbaarheid non aedificandi of een stedenbouwkundig voorschrift, maakt geen verschil uit.

Het feit dat de inneming gelegen is in bufferzone, maakt niet dat dit minder waardevolle grond is.

Dat de onteigening de ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel beperkt, brengt ook schade met zich mee die in overweging moet worden genomen bij de begroting van de onteigeningsvergoeding, wat gebeurt door de gemiddelde grondprijs voor het hele perceel op dezelfde grondprijs te waarderen.

Het Hof bevestigt aldus pertinent dat de waarde van een inneming bij een zone non aedificandi dient te worden gewaardeerd op de gemiddelde grondprijs van heel het perceel wil men tot een billijke onteigeningsvergoeding komen.

NB: de onteigenaar heeft cassatieadvies gevraagd. Wordt vervolgd…

***

Voor meer informatie over onteigeningen, kan u steeds terecht bij onze werkgroepen Goederenrecht en Administratief recht.

Heffing leegstand / verwaarlozing – Overmacht – Bekomen van een stedenbouwkundige vergunning

Huidige interessante casus handelt over de aankoop van onroerend goed dat als verwaarloosd is geïnventariseerd, met de bedoeling om onmiddellijk een nieuw vastgoedproject te ontwikkelen. In de procedure tot het bekomen van een stedenbouwkundige aanvraag loopt het evenwel mis. De opeenvolgende ontwerpen van de bouwlustige stuiten telkenmale op bezwaar met een onvermijdelijk tijdsverlies. En daardoor wordt de dreiging van heffing effectief met ernstige financiële gevolgen.

Geconfronteerd met deze heffingen wegens verwaarlozing werd in de procedure tot vernietiging ervan overmacht opgeworpen.

Als overmacht kan gelden de verwaarlozing (of leegstand of ongeschiktheid) te wijten aan redenen buiten de wil van de houder van het zakelijk recht, van wie redelijkerwijze niet kan worden verwacht dat hij een einde stelt aan de leegstand (vgl. Cass. 26 september 2008, Pas. 2008, I, 2067).

In de betreffende zaak werd opgeworpen dat de nodige stappen werden ondernomen tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning (waar een aantal jaren zijn overgegaan), doch dat hierbij werd gestoten op opeenvolgende afwijkende meningen van de stedenbouwkundige ambtenaar.

De eerste rechter was van oordeel dat geen sprake was van overmacht om reden dat de eigenaars professionele spelers zijn en risico’s  nemen en het er naar uitziet dat door een maximaal rendement na te streven onrealistische projecten werden ingediend waardoor de nodige tijd werd verloren.

Het hof van beroep te Brussel heeft in een recent arrest van 24 januari 2018 het standpunt van de eerste rechter niet gevolgd en geoordeeld dat de overmacht wordt aangetoond nu het bouwdossier nauwgezet en met bekwame spoed werd opgevolgd en dat geen onzorgvuldigheid van de eigenaar wordt aangetoond.

Het hof oordeelt eveneens dat het de overheid niet toebehoort om de opportuniteit van het bouwproject van de eigenaar te beoordelen, ook niet in het kader van een betwisting nopens de overmacht.

Het hof van beroep  aanvaardt dus de overmacht ook al had de eigenaar diverse andere opties dan de sloop gevolgd door nieuwbouw, zoals het herstellen van de vastgestelde gebreken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning is vereist, of nog de aanvraag van een enkele sloopvergunning.

Een moeizaam vergunningstraject kan als overmacht worden ingeroepen om te ontkomen aan heffingen wegens verwaarlozing. Belangrijk is dat je niet onzorgvuldig in dit traject gehandeld hebt. Het behoort de overheid daarbij niet toe om de opportuniteitskeuzes van de bouwlustige te beoordelen.

Voor meer informatie hieromtrent kan u steeds contact opnemen met onze werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Architect schuldig aan deelneming doorbreking stakingsbevel bouwheer

Door de uitvoering van verbouwingswerken zonder te beschikken over een stedenbouwkundige vergunning, werd aan de bouwheer een stakingsbevel opgelegd.

Nadien werd de architect verzocht om een regularisatievergunning voor de uitgevoerde werken te bekomen.

Na het verkrijgen van de regularisatievergunning werden door de bouwheer een aantal werken uitgevoerd in strijd met de regularisatievergunning, wat door de inspectie werd aanzien als een doorbreking van het stakingsbevel. De bouwheer werd voor de doorbreking van het stakingsbevel een administratieve geldboete opgelegd.

Ook aan de architect die de regularisatievergunning in orde had gebracht en niet in kennis was van de in strijd met deze vergunning uitgevoerde werken, werd verweten het stakingsbevel te hebben doorbroken. Hem werd eveneens een administratieve boete opgelegd.

Tegen deze boete werd een procedure bij de rechtbank ingesteld.

Anders dan de eerste rechter heeft het hof van beroep de architect als mededader beschouwd van de doorbreking van het stakingsbevel door de bouwheer. De architect zou volgens het hof zijn controleopdracht niet hebben uitgevoerd, een tekortkoming van artikel 4, eerste lid van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en het beroep van architect.

Daar het een regularisatievergunning betrof, was de architect van oordeel dat geen toezichtsplicht gold in hoofde van de architect (Cass., 15 september 2015, P.14.1189.N).

Het hof heeft dit argument niet aanvaard hierbij verwijzende naar enerzijds werken die reeds waren uitgevoerd voor de regularisatievergunning en anderzijds naar werken uitgevoerd na de regularisatievergunning, zijnde naar oordeel van de architect inrichtingswerken dan wel werken in strijd met de regularisatievergunning.

Het verweer dat de architect op geen enkele wijze op de hoogte was van de werken uitgevoerd na de regularisatievergunning, bracht helaas geen soelaas.

Het hof oordeelt immers verder dat de tekortkoming van bovengenoemd artikel 4 strafrechtelijk gesanctioneerd wordt. De bepalingen van de strafbare deelneming zouden van toepassing zijn. Het gebrek aan controle wordt als constitutief beschouwd, zonder de welke  het misdrijf van de doorbreking van het stakingsbevel en overtreding van de regularisatievergunning niet had kunnen gepleegd worden. De voortzetting van handelingen in strijd met het stakingsbevel kan met name bestaan in het verzuim door een architect om controle uit te oefenen.

De eerste rechter was van oordeel dat een tekortkoming aan de burgerrechtelijke controleplicht op de werken niet automatisch impliceert dat deze architect zou meewerken aan een inbreuk als strafbare deelneming.

Het hof heeft dit standpunt van de eerste rechter niet gevolgd.

Met dit arrest wordt de architect gesanctioneerd omdat de bouwheer een stakingsbevel doorbreekt, ook al was de architect onwetend van de verboden werken. De architect wordt een verzuim van diens controletaak verweten.

Voor meer informatie hieromtrent kan u steeds contact opnemen met onze werkgroep Administratief recht - overheidsopdrachten - milieurecht - stedenbouw - ruimtelijke ordening

Is uw bouwgrond plots een beschermd bos en welke gevolgen heeft dit voor u?

Bij Besluit van 31 maart 2017 heeft de Vlaamse Regering een ontwerpkaart van de Meest Kwetsbare Waardevolle Bossen (MKWB) in Vlaanderen voorlopig vastgesteld.

De MKWB zijn bossen die extra bescherming behoeven omdat ze niet gelegen zijn in groene gebieden (zoals natuur-, bos-, reservaat- of parkgebied), maar in woongebieden, industriegebieden, recreatiegebieden, landbouwgebieden of in andere niet-groene bestemmingen.

Het is dus mogelijk dat uw terrein of bouwgrond voortaan is ingekleurd als een MKWB.

Omdat de ontwerpkaart gemaakt is aan de hand van de Boswijzer 2013, die werd gebaseerd  op luchtfoto’s, kan het zelfs zijn dat een tuin die gelegen is naast een bos op onbedoelde wijze op de ontwerpkaart is terechtgekomen.

Indien uw terrein is aangemerkt op de MKWB-ontwerpkaart, kan dat de bebouwingsmogelijkheden op uw bouw- of industriegrond ernstig bemoeilijken.

Om het beschermd bos te mogen ontbossen is immers, naast een omgevingsvergunning, nu ook altijd een toelating van de Vlaamse Regering nodig, zelfs al ligt het bos in woon- of industriegebied. Deze extra bescherming geldt ook al voor de voorlopig vastgestelde kaart.

Concreet betekent dit dat, indien u een dergelijk beschermd bos bijvoorbeeld op uw bouwgrond heeft staan, u daar geen woning meer kan bouwen zolang u geen toelating van de Vlaamse Regering (afwijking op het ontbossingsverbod) heeft verkregen.

De huidige kaart betreft een voorlopig ontwerp. De getroffen grondeigenaars kunnen tot en met 14 juli 2017 bezwaar aantekenen bij het Agentschap Natuur en Bos om de opname van hun terrein op de definitieve MKWB-kaart te vermijden.

Om te weten of uw grond plots geheel of gedeeltelijk zou zijn gekwalificeerd als een beschermd bos, kan u de MKWB-ontwerpkaart online raadplegen op de website van het Agentschap Natuur en Bos of op uw gemeentehuis.

Is uw terrein aangemerkt op de MKWB-ontwerpkaart, en wenst u meer informatie over de gevolgen hiervan of wilt u hiertegen bezwaar aantekenen, aarzel dan niet om contact op te nemen met de leden van onze cel Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Vlaams Minister van Omgeving schaft meer dan 30 omzendbrieven inzake ruimtelijke ordening af

In het licht van de veranderingen in de wetgeving inzake ruimtelijke ordering en de naderende inwerkingtreding van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning, heeft de Vlaamse Minister van Omgeving Joke Schauvliege de omzendbrieven die op dit vlak bestaan grondig gescreend.

Hierbij is zij tot de vaststelling gekomen dat veel van deze omzendbrieven verouderd en afgeschaft kunnen worden. Van de 45-tal omzendbrieven blijven er nog maar 15 over.

De volledige lijst van de omzendbrieven die de Minister nog steeds relevant acht, vindt u terug op de website van het Departement Ruimte Vlaanderen.

De Vlaamse Minister benadrukt dat de vermelding op deze lijst niet betekent dat deze omzendbrieven onverkort dienen te worden toegepast.

De overgebleven omzendbrieven dienen te allen tijde te worden gelezen in het licht van de sinds hun ontstaan gewijzigde regelgeving en/of structuren. Dit voorbehoud geldt des te meer als het omzendbrieven betreft die meerdere tientallen jaren oud zijn.

Wenst u meer informatie over de nog relevante omzendbrieven of wilt u weten of deze daadwerkelijk toegepast kunnen worden, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Nieuw: De omgevingsvergunning

Op 23 februari 2016 werd het uitvoeringsbesluit voor de omgevingsvergunning gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dit betekent dat het Decreet betreffende de omgevingsvergunning in werking zal treden op 23 februari 2017.

De komst van de omgevingsvergunning hervormt het vergunningslandschap grondig.

Een van de grootste wijzigingen is dat de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning vervangen en verenigd worden in één omgevingsvergunning.

Door de integratie van beide vergunningen zullen ondernemers die industriële of ambachtelijke activiteiten willen starten, niet langer alle stappen voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning moeten doorlopen, maar zal één procedure tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning volstaan.

Naast de procedurele integratie, verdwijnt ook de maximumduur van de huidige milieuvergunning en zal de omgevingsvergunning (op enkele uitzonderingen na) voor onbepaalde tijd gelden. Als compensatie voor het permanent karakter van de vergunning, wordt de exploitatie aan periodieke en ad hoc evaluaties onderworpen.

Een andere nieuwigheid is de verplichting voor de overheden om voor bepaalde ingewikkelde projecten op vraag van de initiatiefnemer een projectvergadering te organiseren.

Voor meer informatie omtrent de omgevingsvergunning kan u terecht bij  de leden van de werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.